Steuerpflichten für Immobilieneigentümer in Spanien

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Immobilieneigentümer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist, da er sich weniger als 183 Tage in Spanien aufhält. Mit anderen Worten handelt es sich um einen Eigentümer von einer Ferienimmobilie in Spanien. Die Problematik der Erbschaftsteuer wird in anderen Beiträgen behandelt. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für eine persönliche Beratung in Deutschland und Spanien jederzeit zur Verfügung.

Steuern bei Erwerb einer Immobilie in Spanien:

Grunderwerbssteuer- ITP (Impuesto de transmisiones patrimoniales)
Diese Steuer wird zur Zahlung fällig, wenn die notarielle Kaufvertragsurkunde (Escritura pú:blica de compraventa) unterzeichnet wird. Die Zahlung muss innerhalb von 30 Tagen geleistet werden. In den meisten autonomen Regionen Spaniens beträgt sie 7 %. Auf den kanarischen Inseln beträgt sie 6,5% vom Kaufpreis, der in der notariellen Urkunde genannt wird. Bei Unterverbriefung des Kaufpreises wird der Differenzbetrag zu dem realen Marktwert vom Käufer nachgefordert. Verzugszinsen fallen an.
Gemeindliche Wertzuwachssteuer – Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos
Umgangssprachlich wird sie als plusvalía municipal bezeichnet. Sie ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer getragen. In Kaufvertragsurkunden wird sie oftmals auf den Käufer abgewälzt. Im letzteren Falle ist ein Rechtsanwalt zu konsultieren. Der Zahlungspflichtige hat den Kauf der Gemeinde mitzuteilen. Diese setzt die Steuer von Amts wegen fest. Die Berechnung der Steuer ist von gemeindlichen Hebesätzen abhängig. Ausserdem ist die Besteuerungshöhe von der Dauer der Eigentümerzeit abhängig.

Steuerpflichten als Immobilieneigentümer in Spanien:

Nutzung als Ferienwohnung
Im Bereich der Eigennutzung muss von dem Immobilieneigentümer jährlich eine vereinfachte Steuererklärung beim spanischen Finanzamt (Hacienda) abgegeben werden. Diese beinhaltet eine fiktive Einkommensteuer und die Vermögenssteuer.

AKTUELL!!! - Änderungen zum 16.09.2011 - Steuererklärung für Nichtresidenten

Service: Wir erledigen für Sie diese Steuererklärung. Dieser Service kostet 80.-€.
Vermietung des Immobilieneigentums
1. Gelegenheitsvermietung
  Sollte es sich um wenige Vermietungen an Urlauber im Jahr handeln, dann ist nach Erhalt der Mieteinnahme diese mit 24 % zu versteuern. Diese Steuer wird unmittelbar nach Erhalt der Mieteinnahme fällig und ist innerhalb eines Monates zu bezahlen. Unkosten der Wohnung sind von der Steuerlast nicht abzugsfähig. Besonderheiten bestehen, wenn der Mieter die 24 % Steuerschuld schon zurückbehält und auf das Steuerkonto des Vermieters einzahlt.
2. Dauerhafte Vermietung
  Man unterscheidet die dauerhafte Vermietung mit einer festen Betriebsstätte in Spanien und ohne eine solche. Nach Art.25 LIRPF ist eine feste Betriebsstätte gegeben, wenn ein Büro mit mindestens einem Vollzeit - Arbeitnehmer vorhanden ist. Dann wird diese Betriebsstätte steuerlich behandelt wie jede andere spanische Betriebsstätte. Insbesondere sind die Pflichten zu beachten, in Bezug auf den Steuerrückbehalt bei Zahlungsleistungen. Dieser Fallkonstellation trifft man an, wenn ein Nicht-Steuerresident eine Wohnsiedlung erstellt und die Verwaltung nach dem teilweisen Verkauf der Wohnungen weiter führt.
  Sollte das Immobilieneigentum ohne eine feste Betriebsstätte gewerblich dauerhaft vermietet werden, dann besteht ebenso die Möglichkeit bestimmte Betriebsausgaben geltend zu machen. Es ist jedoch zu beweisen, dass die Betriebsausgaben angefallen sind, und zwar gerade im Zusammenhang mit dem Betrieb.
  Service: Wir beraten Sie gerne zum Thema Abschreibungen auf das Immobilieneigentum sowie die Abgabe von kumulierten Steuererklärungen.
Grundsteuer: IBI (Impuesto de bienes inmuebles).
Die Grundsteuer wird jährlich von Ihrem Bankkonto abgebucht, wenn Sie nach der ersten Barzahlung einen Dauerauftrag erteilen.

Steuerpflichten nach dem Verkauf einer Immobilie in Spanien:

AKTUELL!! Steueränderungen 2011 in Spanien zum Immobilienkauf und Verkauf

Der Wertzuwachs ist auf der staatlichen Ebene und der gemeindlichen Ebene zu versteuern. Auf der staatlichen Ebene beträgt der Steuersatz 18 %, angewendet auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis.

ACHTUNG: ab 01.Juli 2010 beträt die Wertzuwachssteuer 19%.

Hierbei werden aber die Kosten um Wertverbesserung ab dem Zeitpunkt des Erwerbs berücksichtigt. Sonderregelungen gibt es insoweit auch für die Erwerbstatbestände, die vor dem Jahre 1986 stattgefunden haben. Unkosten wie Notar-, Registergebühren und Steuern sind abzugsfähig. Ein Inflationskoeffizient ist auf den Kaufpreis und die Unkosten anzuwenden.
In der Praxis werden 3% des Kaufpreises beim Verkauf vom Käufer zurückbehalten. Diese müssen innerhalb von 30 Tagen bei der Finanzbehörde auf das Steuerkonto des Verkäufers einbezahlt werden. Der Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten eine Steuererklärung abzugeben, indem er den Wertzuwachs deklariert.

Service: Wir berechnen Ihre Wertzuwachssteuer und beraten Sie, so dass Sie rechtmässig Steuern sparen.

Auf der Gemeindeebene ist der Wertzuwachs ebenso zu versteuern. Diese sogenannte plusvalía municipal wurde zu Beginn näher erläutert.

Ihre Steuerpflichten in Ihrem Heimatland, in dem Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind, werden hier nicht erläutert. Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich Einnahmen in Spanien zumindest anzugeben sind, da die Progression in der Einkommensteuer Ihres Heimatlandes damit erhöht wird.

Nutzen Sie als Käufer oder auch Verkäufer unser zuverlässiges Immobilienservicepaket, welches die gesamte rechtliche und steuerliche Abwicklung umfasst. Sie müssen zum Notartermin in Spanien nicht einmal anwesend sein. Darüberhinaus schliesst sich eine dauerhafte Betreuung an, so dass Sie sorgenfrei Ihr Immobilieneigentum geniessen können.

Dieser Text wurde von RA D.Luickhardt erstellt. Die Haftung ist ausgeschlossen. Dieser Beitrag ersetzt keine Einzelfallberatung. Rechtslage 2011